居住是历史的一面镜子

     一场心平气和的反思对“居住改变中国”命题的自觉探讨，表明中国房地产界已经开始了理性的自我反刍和梳理。这种现象令人欣喜。

     在这场带有反思色彩的大讨论中，有人心态平和理性十足，当然也有人喜欢隔着“原罪论”的有色镜，去审视中国房地产业成长进程中特别是其成长初期所发生的一切故事。但不论哪种视角，有一点谁都不能漠视：发生在城市的这场居住革命，已经摧枯拉朽地改变了我们身边和脑子里的很多东西，从财产观念到消费结构，从居住模式到居住文化，从居民的安居乐业到都市的城市化进程，甚至在我们生活的很多层面，它都在发挥着持久而深刻的影响力。

     20多年前，中国城市居民，还住在以单位为领地的宿舍楼里。那个时候政府的一句流行口号是“安排人民生活”，被安排着的人们排着队分房子。而且，这种状态的“结实”程度一度让人不敢去想象没有了“单位”将会如何。

     然而在1980年，住房制度开始出现松动。“住房要进行商品化”的呼声启动了长达18年的房改之旅。“房改”和土地政策的变化，在为中国房地产市场打好根基的同时，也开启了20多年的城市居住革命。

     上个世纪90年代初，历史的机遇和市场的必然，将中国的房地产业推向了潮头浪尖。与以往不同，这一轮投资热潮第一次与个人的住房问题对接起来，虽然这种对接不免有些手忙脚乱。“先富起来的一部分人”终于找到了可以属于自己的房子，住房的不动产形态，越来越刺激传统财产观的神经，进而改变了城市的文化形态，改变了城市的生活方式。传统的财产观被慢慢撕破和颠覆。

     另一方面，中国房地产市场在人们“安居梦”的催促下，展现出旺盛的生命力，成为改变人民居住状况、改变城市面貌的一股强劲的商业力量。

     1998年，实物分房时代在中国寿终正寝。房地产这股商业力量开始了前所未有的纵横捭阖，承接和消化着“实物分房”终结释放出的巨大能量。城市的活力也因城市人群的住房解放而躁动起来。无论是旧城改造，还是新区扩张，在整个中国的城市化进程中，房地产开发商的身影越来越活跃，而居住似乎一直扮演着类似于“终极”的拉动力量。

     这一切，已被深刻地嵌入了中国市场经济成长之路中。

     中国房地产业十多年的成长历程，杂糅了惊喜、感慨、失望、悲愤、理性等等太多的情绪。但这其中，有一条脉络异常清晰，它就是居住的升级曲线。

     关于中国住宅产品演进阶段的划分，有多种版本，大致都是从“能住就行”到体现“舒适性”，然后才开始注重生活意境、精神需求和人性化。也有人用“窝”、“家”、“宅”来形象地描述自己对中国住宅产品发展的直观感受。居住与时代的脚步，越来越协调一致；居住之于中国，也不断走向成熟。

     应该说，居住如历史的一面镜子。透过它，中国房地产业的发展脉络和居住的改变力量都能化为生动的镜像，我们也能从容地以政治、经济或文化的视角去探寻其中的细节。

     居住改变河南

     河南的居住革命，走出了与全国类似的轨迹。

     提起河南，有几个概念在外人眼中很是清晰：历史厚重、文化悠远、交通便利、人口众多。按照现在的眼光，这些元素似乎都可与居住搭上边儿。建业“省域化发展战略”的提出，就是对这些因素综合考量的结果。

     河南地处中原腹地，历史文化深厚，城市的历史文脉也清晰有力，算得上是中国的区域缩影；河南交通四通八达，是全国性的交通枢纽，流动人口众多；此外，全省近一个亿的人口也是一股任何市场都不敢忽视的巨大力量。然而长期以来，特别是改革开放之前，中原城市居民的居住状况并不理想。改革开放后，河南的居住情况也一度远远落后于沿海发达城市。

     上个世纪90年代初，真正市场意义上的房地产开发商才开始在河南现身。打那时起，河南城市的居住革命才真正开始和市场对接。河南人终于能拥有“自己”的房子了。

     时至今日，河南的房地产业发展突飞猛进。以郑州为例，拥有开发资质的开发商500家，连续几年来每年的住房投放量都在几百万平方米，住宅产品的种类也极大丰富，而且越来越显示出自己的独特气质。近年来，中国住宅产品的风格明显趋于多元化，上海的欧陆风明显，北京的行政意识浓厚，广州是亚热带形态，深圳则尝试滨海文化。但河南的深厚文脉，中原的大气和包容，注定了其居住产品和居住文化的独特气质。中原房地产开始有意识地抛弃简单模仿，开始注重“自我”。

     现在，在简单的“有钱别担心买不到好房子”的物质需求之后，居住的改变力量开始向人们的心灵深处挺进。

     与此同时，城市化进程也在河南的各级城市特别是省会郑州攻城拔寨，房地产开发商显然是这一进程的推波助澜者。1999年，建业城市花园在破土动工之时，其所在地还是一块离市中心很远的荒郊野地，然而短短几年后，建业城市花园已经成为引领郑州东扩浪潮的中坚力量和东区地标性住宅社区。在新一轮的城市规划中，特别是郑州郑东新区启动后，建业城市花园已经处在城市的中轴线上。

     城市化的速度让人脸热心跳，这其中，以房地产为核心的居住革命功不可没。

     追求和使命

     长期以来，两大想法一直鞭策着我：一个是“把建业打造成一家优秀的区域性地产公司”；另一个就是“让河南人住上好房子”。凭心而论，虽然过程很艰难，但建业还是较好地完成了前者，后者也在稳步推进之中。

     “龙头老大”也好，“领军者”也罢，同行和老百姓的赞誉对建业来说是一种鞭策，同时也比较客观地表述出建业在“居住改变河南”进程中所担当的角色。

     1992年5月，河南建业住宅建设有限公司在一片盐碱地中扎根并义无返顾地成长。它是河南第一个房地产中外合资企业，而当时，本地的专业房地产开发企业寥寥。此后，河南地产界的许多个“第一”也与建业紧紧地联系在一起：第一个推出高档住宅小区——金水花园、建业城市花园，第一个推出住房按揭贷款，第一个进行地产的品牌化运作，第一个推出高尚会所，第一个成立专业物业管理公司并通过ＩＳＯ9001国际质量体系认证，第一个将精品教育导入房地产项目中，等等。

     建业在中原房地产界一路奔行，迅速成长，当然也承担着更多的责任。

     建业先后开发了包括金水花园、春晖小区、燕乐小区、建业广场、建业城市花园等在内的商品住宅100余万平方米，占郑州同期开发总量的1／10。我希望十年之后建业在本地市场的占有量仍然如此。

     很多人对建业“让河南人民都住上好房子”的理解不一。我一直认为，发展商承担着区域改变的责任，在把建业的发展与社会、时代的发展，与河南区域的城市化进程及城市发展命脉联系起来之后，“让河南人民都住上好房子”便成为建业坚定的目标及理想，也成为建业对本地开发商同行们的一种热切呼唤。这不是空谈，现在，建业正在以实际行动填补着这个“空”。

     2000年左右，不少有所成的开发商已经迈出扩张之旅，在全国范围内攻城略地。2000年底，发展壮大的建业也面临三个发展方向，一是立足郑州；二是向省外发展；另外一个选择就是“向下做，向小做”，立足郑州，开发省内中等城市及中心县市。以上三个方向经一年多时间多方论证，最终建业将“省域化发展战略”作为自己今后十年的发展方向，计划用2－3年时间在全省20个城市，开发出面积达300万平方米的多个示范小区；在5－8年内，覆盖50个左右的中心县市，如新密、巩义等；在2010年前，完成从中等城市到中心县市的三级市场架构。

     这项决策的依据来自建业多年来对中原地产市场的判断：第一，河南为全国第一人口大省，普通住宅市场前景广阔；其次，省会郑州人口规模小，致使河南全省中等城市群密集；河南虽然人均经济总量排名靠后，但交通特别是高速公路建设在全国排名靠前，这为各中型城市同省会郑州的经济的紧密联系提供了必要条件。既然城市化是中国发展中的必然趋势，既然房地产业在未来20年内肯定是一个朝阳产业，既然我们已经在河南占有了这个行业的制高点，我们没有理由不坚持下去，扎根中原，将地产区域化进行到底。

     现在，濮阳、商丘、新乡、三门峡、南阳、驻马店等十数个城市的项目都在有序、高效地运作，市场反应情况相当热烈。建业，正在成为河南各地房地产二级市场的样板和风向标。

     毫无疑问，政府应是城市建设的主要推动者，但发展商有责任在其中扮演重要角色。我在很多场合都讲过：发展商的作用，就是在政府制定的城市建设、住宅建设政策的要求下真正去落实、去实现百姓的意愿，在这方面，发展商既是参与者又是推动者。所有的精神文明是建立在物质文明之上的，发展商的作用也将不断地被社会认同。

     发展商在城市区域内，通过开发楼盘改变了城市的居住状态。而作为领跑者，建业必须在提升和改造中原人居环境和理念的进程中担当更多的责任，付出更多的心血。

2003年